«Un Nuevo Marco Legal para los Alquileres en la República Dominicana: Análisis de la Ley 85-25» (Parte I)

Por: Rogy Del Carmem

En la República Dominicana, las relaciones de alquiler de inmuebles han sido, durante décadas, un área que carecía de garantías procesales efectivas, regida por normativas anticuadas. Esta realidad cambió el pasado catorce (14) de agosto del año en curso, cuando el Presidente de la República promulgó la Ley 85-25 sobre alquileres de bienes inmuebles y desahucios. Al ser una ley de procedimiento y estar ya en vigencia, su aplicación es inmediata, derogando el régimen anterior y estableciendo un sistema más robusto para la tutela de derechos.

La relevancia de esta nueva ley es innegable, impactando directamente a una porción significativa de la población. Datos de la Oficina Nacional de Estadística (ONE) de 2022 revelaron que un 38.4% de los hogares analizados eran alquilados. Esto subraya la necesidad de que tanto el ciudadano común, como la comunidad jurídica dominen el contenido de esta ley, pues su objeto es regular las condiciones y obligaciones jurídicas que se originan en el alquiler de bienes inmuebles destinados a vivienda, comercio o actividades sin fines de lucro, proporcionando seguridad jurídica a propietarios, inquilinos, inversionistas y profesionales del derecho por igual.

Debido a los diversos puntos de interés que introduce, en el presente resaltaremos los cambios fundamentales que introdujo, en comparación con la normativa anterior, clasificándolos en aspectos clave como la competencia judicial, los procedimientos sumarios y los plazos procesales, etc.. En ese sentido, algunos de los puntos que más destacan son los siguientes:

a.- Sobre la competencia. De acuerdo al régimen anterior, los Juzgados de Paz conocían de las demandas en resolución de contrato alquiler y desalojo, fundadas exclusivamente en la falta de pago de los alquileres, y cualquier otra causa que pudiera invocarse para disolver el vínculo jurídico entre las partes debía apoderarse la Cámara Civil del Juzgado de Primera Instancia. Con la nueva ley, la aptitud para resolver los conflictos productos de contratos de alquiler se determina según sea destinado a la vivienda, caso en el cual el Juzgado de Paz del lugar donde se encuentre el inmueble conoce de cualquier contestación que pueda surgir; y si se trata de un inmueble destinado a local comercial o actividades sin fines de lucro, el tribunal competente lo será la Cámara Civil del Juzgado de Primera Instancia.

b.- Procedimiento sumario. Siempre que las demandas derivadas del contrato de alquiler de inmuebles destinados a vivienda, locales comerciales o actividades sin fines de lucro estén fundadas en la falta de pago de los alquileres, el procedimiento a seguir por el tribunal que corresponda será sumario, y la regla es que se instruya en dos audiencias máximo, dejando a cargo de los jueces la determinación de la pertinencia o necesidad de celebrar una tercera audiencia. El procedimiento en grado de apelación, también deberá instruirse sumariamente.

c.- Plazo para dictar sentencia. El plazo para dictar sentencia en relación a las demandas por incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de alquiler o de la llegada del término es de treinta (30) días calendario luego de que el expediente se encuentre en estado de fallo, lo que significa que serán falladas con premura en relación a otros tipos de demandas, so pena de denegación de justicia. Es importante señalar, que la nueva ley dispone consecuencias en caso de inobservancia de este plazo por parte del administrador de justicia, y en ese sentido contempla la posibilidad de ser demandado en responsabilidad civil, así como de ser sancionado disciplinariamente.

d.- Plazo para recurrir. El interés del legislador en que los conflictos generados con motivo de los contratos de alquiler se resuelvan en un plazo razonable, también se refleja en el plazo para recurrir en apelación, pues se fijó en quince (15) días el plazo para recurrir las sentencias de primer grado tanto de los Juzgados de Paz, como de la Cámara Civil del Juzgado de Primera Instancia, lo que significa en el caso de éste último tribunal, se produjo una disminución a la mitad del plazo fijado por la legislación anterior.

e.- Ejecutoriedad de pleno derecho de la sentencia. La antigua ley 38-98 que modificaba el párrafo 2 del artículo 1 del Código de Procedimiento Civil, disponía que los recursos en materia de desahucio suspendían la ejecución de la decisión. Conforme a la nueva ley, en caso de las demandas derivadas de contratos alquiler cuya causa sea la falta de pago, la ejecutoriedad de pleno derecho de las decisiones que se dicten por el Juez de Paz o el Juez de Primera Instancia, solo puede ser suspendida si el sucumbiente consigna el duplo de las condenaciones pronunciadas en favor del propietario o arrendador, lo que da mayores probabilidades de que la sentencias se ejecuten de forma más rápida. Esto quiere decir, que en caso de que el inquilino condenado al pago de determinada suma por concepto de alquileres quiera obtener la suspensión de la ejecución provisional de la sentencia, deberá consignar ante el Colector de Rentas Internas en favor del propietario el duplo del monto de la condenación.

f.- Regulación del contenido mínimo del contrato. Como aporte importante para la formalización del sector, el legislador se preocupó por detallar en la nueva ley el contenido mínimo de los contratos de alquiler, lo que evita que las partes olviden regular aspectos que pudieran ser relevantes a la hora de romper el vínculo contractual, tales como la fecha del término o la mención del destino o uso específico del inmueble, que es de vital importancia para la determinación del tribunal que será competente para dirimir cualquier eventualidad.

g.- Oferta pública de alquileres. La ley dispone en su artículo 22, que “los avisos de prensa o de cualquier otro medio de publicidad, a través de los cuales se ofrezcan inmuebles en alquiler, tendrán carácter de oferta pública”. Esto crea seguridad jurídica a los futuros arrendatarios, pues evita que los propietarios o arrendadores cambien las reglas publicitadas, una vez identifique quien será el arrendador. En la práctica se presentan anuncios de alquiler de inmuebles con un precio, que es distinto al que ofrece el propietario a la hora de ser contactado por el interesado. Con la nueva ley esto está prohibido, pues los avisos de publicidad que realice deberán ser mantenidos en los mismos términos a todo el público. Entendemos que a pesar de la oferta pública presentarse en la etapa pre contractual, pudiera generar al propietario la obligación de responder civilmente en caso de no mantenerla.

h.- Abandono de inmuebles. Otro ejemplo más de que lo que se quiere con esta ley son procedimientos más céleres, lo constituye el procedimiento instaurado para el caso de abandono por parte de los inquilinos de los inmuebles alquilados. En el día a día se veía que algunos inquilinos, por múltiples razones, se marchaban de los inmuebles que le habían sido entregados bajo contrato de alquiler, sin dar explicaciones a los propietarios, los cuales se veían de manos atadas por los daños que podían presentar los inmuebles hasta tanto un tribunal resolviera la suerte del vínculo contractual, ocasionándole serias pérdidas económicas. Según lo dispuesto en la nueva ley, si el inmueble fue dejado abierto, basta que por un notario se levante acta auténtica con tres testigos y se ponga en posesión al propietario. Si el inmueble fue dejado bajo llaves, entonces deberá el propietario solicitar al juez de paz la apertura de puertas, la comprobación y la entrega del inmueble. 

i.-  Gastos legales. Los gastos legales generados a propósito de un contrato de alquiler, deber ser cubiertos en partes iguales tanto por el inquilino, como por el propietario, dejando atrás el régimen anterior en el que el inquilino era que los soportaba.

1. Desalojo no autorizado. La ley en cuestión advierte de la prohibición de ejecución de desalojos no autorizados, sin embargo, remite para su sanción a la ley 396-19, del 26 de septiembre del 2019, la cual como todos sabemos mediante sentencia TC-0743-25, de fecha cuatro de septiembre del 2025, del Tribunal Constitucional dominicano, fue declarada inconstitucional. Si no se legisla al respecto durante el tiempo previsto por el referido órgano, nos encontraremos con un vacío legal que dejará sin consecuencias en el ámbito penal la inobservancia de la prohibición.

A modo de cierre, el estudio exhaustivo de la Ley 85-25 sobre alquileres de bienes inmuebles y desahucios nos permite colegir que este instrumento normativo representa un avance significativo en el ordenamiento jurídico dominicano. Su diseño novedoso no solo estandariza y unifica la materia en un solo cuerpo legal, sino que equilibra y garantiza los derechos tanto de los inquilinos, como de los propietarios. La verdadera fortaleza de esta ley reside en la seguridad jurídica que proporciona. Al agilizar los procedimientos, definir competencias claras y formalizar los contratos, motiva a los inversionistas y empresarios del sector a participar activamente, contribuyendo así a la reducción del déficit habitacional actual. Las bonanzas de esta ley son palpables y resultan de interés vital para la mayoría de los ciudadanos, quienes, en algún momento de sus vidas, se han visto o se verán involucrados en una relación de arrendamiento. Esta legislación, sin dudas, marca el inicio de una era de mayor transparencia y eficiencia en el mercado inmobiliario dominicano.

Nos vemos en otra entrega para seguir familiarizándonos con el contenido de esta ley.